摘要：
21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道 广州开始在全市范围内开展商品房收购。 11月18日下午，广州安居集团正式发布公告，将在全市范围内收购满足90平方米以下的存量商品房作为... 21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道 广州开始在全市范围内开展商品房收购。
11月18日下午，广州安居集团正式发布公告，将在全市范围内收购满足90平方米以下的存量商品房作为保障房，有意参加的开发商可于11月18日至12月18日期间报名。这意味着广州收购存量商品房作保障房的措施从此前的增城等区扩大到全市范围。
商品房收购用作保障性住房，被认为是促进楼市止跌回稳的关键一环。广州此前在增城已经有过相应的探索，此次将收购范围扩大至全市，或将有助于广州全市“去库存”。
实际上，在广州之前，深圳也已经于今年8月启动存量商品房收购。但是，三个月过去，深圳存量房收购进展稍显缓慢。据21世纪经济报道记者了解，深圳进展较为缓慢的原因是符合条件的项目较少，加之收购价格难以达成共识，被收购方普遍意兴阑珊。这也意味着，在实操层面上商品房收购还存在一些落地的“堵点”待破。
广州扩容
广州安居集团此次征集的房源，要求比较符合实际。
根据公告，广州安居集团拟征集已建成的存量商品房用作保障性住房项目，房源征集范围为广州市行政区域内已建成的存量商品房房源，房源所属项目周边交通便利、配套设施较为齐全。
征集条件方面，一是资产负债和法律关系清晰；二是已取得竣工联合验收意见书；三是面积在90平方米以下；四是房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议登记等限制，存在抵押等权利限制的，应取得相关权利人书面同意；五是优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，广州安居集团对于房源的要求与大多数城市发布的公告类似，即遵循市场化、法治化、双方自愿等原则，收购存量已建成商品房房源。此次发布的只是公告，后续会根据开发商报名情况和前期摸底情况再进行价格等要素的磋商。
广州并不是最早发出由国企收购存量商品房的城市，但在行动上却不显得缓慢。
早在今年6月，广州增城就已经发布公告，拟采用购买市场化商品房作为项目安置房源，预算金额2000万元，选择购买的房源需在增城区新塘镇范围内，平均单价上限不超过10537元/平方米。
今年11月，广东首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金落地广州黄埔区 “五村七片” 城中村改造项目。这笔贷款由国家开发银行、农业发展银行发出，两家银行将陆续向黄埔区“五村七片”城中村改造项目发放首期2.5亿元专项借款，用于收购存量商品房用作村民安置房。
中指研究院华南分院分析师杨永俊表示，广州扩大商品房收购范围对房地产市场的止跌回稳有着重要作用。
据中指研究院数据，截至2024年10月底，广州全市商品住宅显性库存量为1329.7万平方米，出清周期为21.4个月。其中，90平方米以下户型的库存量为319.9万平方米，占比约24%，出清周期为20.4个月。
杨永俊指出，“随着存量商品房收购用作保障房的开展，叠加此前广东首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金落地等政策，预计全市库存量有望稳步下降至合理水平，推动房价有效企稳。”
纾解堵点
收购存量商品房用作保障性住房被认为有助于楼市的企稳回升，国内也有部分城市走得更远。
目前看来，由国企下场收购存量商品房贯彻相对彻底的城市是郑州。
克而瑞统计数据显示，2022年以来，截至2024年5月22日，郑州城发安居有限公司累计收购81个存量项目，累计10.6万间房源，总建筑面积428万平方米，共计支付交易金额338亿元。这些项目将全部改造成保障性租赁住房，目前已有3.3万间作为人才公寓投入市场，租赁价格为租赁市场价的7折。
从收购价格来看，存量收购的平均收购价格为7897.2元/平方米。对比而言，2023年，郑州市区新建商品房销售均价为12443元/平方米；其中，商品住宅销售均价为14007元/平方米；非住宅销售均价为9024元/平方米。存量资产的收购均价是2023年郑州新建商品房销售均价的6折左右。
但郑州是相对特别的例子。从市场的反馈来看，6折左右的价格是各方比较能够接受的水平。但是，在广州、深圳这类一线城市，目前市场的购买力尚有支撑，因而这样的价格可能难以被市场接受，在实操层面上也带来了一些障碍。
可供对比的例子是深圳，今年8月，深圳安居集团发布征集通告，拟开展收购商品房用作保障性住房工作，房屋征集范围为深圳市（不含深汕特别合作区）商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。
但直至现在，在公开的渠道中，并未有更多关于收购的消息发布。一位深圳的房企人士告诉21世纪经济报道记者，“从收购条件来看，90平方米以下的整栋、整单元未售的项目几乎是很少的。而且按照收购价格测算，大概在六折左右，深圳的市场没有那么差，能够正常卖出去就不存在想被收购的可能。”
李宇嘉也表示，从其他城市运作实践来看，存在的主要问题是，收购回来做保障性住房，无论租还是售，如果要坚持资金平衡的原则，就必须得按照“白菜价”收购，这导致双方可能在价格上达不成一致，这是阻碍收购的最大障碍。
李宇嘉续称，由于对未来房地产市场的走势预期存在差异，市场主体通过申请再贷款来收购的积极性尚待提升。最后，局限在已经建成、且90平方米以下的新房，在售项目中估计符合条件的比较少。
杨永俊也强调，本次公告并未提及如何确定最为关键的收购价格和总收购金额，预计后续还有待交易双方共同确认细节。若收购价格相对合理，有望提升房企参与收购的积极性，更有效率地推动此次政策的落地，促进房地产市场信心的恢复，实现止跌企稳。